Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

Определённый отрезок времени, в период которого Застройщик для жильцов обеспечивает возможность распоряжаться объектом строительства по прямому своему назначению и является гарантийным сроком жилого дома. При этом гражданин, пользователь жилищными благами, правомочен в рамках регламентного времени предъявить требования к девелоперу в случае выявления изъянов.

Наличие дефектов в жилье снижает показатель комфортности объекта и доставляет определённые проблемы гражданам – владельцам недвижимости. Для усиления ответственности строителей перед жильцами на законодательном уровне разработан норматив, являющийся гарантией застройщика.

Виды гарантийных обязательств

В вопросе устранения недоработок в жилых строениях важно определять, на что конкретно распространяется гарантия застройщика и какие моменты входят в его полномочия. Существует два правила, относительно вопроса ответственности. К ним относятся:

  • Строительная компания отвечает только за дефекты капитального характера.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию, поддержанием внутреннего состояния объекта в удовлетворительном состоянии, занимается управляющая компания.

Гарантийное ручательство застройщика условно разделяется на два вида.

По договорам (долевого участия, паевого участия, договора-купли продажи)При определении взаимоотношений между строителем и будущим жильцом заключается письменное соглашение, которое регламентирует права сторон, а также их обязанности.

Договор долевого участия имеет отличия от соглашения паевого участия и купчей на квартиру, но к гарантийному обязательству девелопера перед собственником жилья это не имеет отношение. 

В редакции договора прописываются общие требования закона о вопросе гарантии на объект, где градостроительные нормы и технический регламент имеют решающее значение. Механизм реализации этих пунктов следующий:

  • При сдаче объекта владельцем производится осмотр на предмет обнаружения изъянов;
  • Девелопером составляется передаточный акт;
  • В случае отсутствия претензий со стороны собственника жилья, акт подписывается;

С момента подписания приёма-передачи начинает действовать срок гарантии, который фиксируется в документе после принятия объекта.

Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

По нормативам в течение трех лет у девелопера существует обязательство по устранению недостатков выявленных в следующих технических коммуникациях и оборудовании:

  • Системе вентиляции и удалении продуктов сгорания.
  • Лифта и составные части примыкающего к нему оборудования.
  • Общедомовая система коммуникации и инженерные сети, подводящие к дому ресурсы (вода, канализация, отопление и др.)
  • Внутренние сети водоснабжения, газа и электрообеспечения (если иное не прописано в договоре).

По частям (на квартиру в целом, на составные её части, на ОДН)

Больший срок гарантирования качества у конструктивных элементов здания. Для этих составляющих дома отведено пять лет гарантии. 

Можно требовать у девелопера устранения недостатков, влияющих на конструкцию здания, а именно:

  • Обнаруженные изъяны в наружных и внутренних стенах, в том числе и подъездных;
  • Некачественное покрытие фасадной части, которое помимо эстетического дискомфорта приводит к возникновению сырости в квартирах;
  • Наличие проблем с несущими конструктивами (потолочные межэтажные плиты);
  • Некачественные окна и входные двери, установленные при застройке дома.

Крыша, как элемент несущих конструктивов не попадает под общее правило и имеет большую длительность гарантированного периода, которая составляет 10 лет.

Под гарантию попадают использованные материалы низкого качества и брак при выполнении работ.

Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

Гарантийный срок на строительные работы

Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:

Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.

Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям закона «О защите прав потребителя». В этом случае срок органичен двумя годами с момента приобретения. 

Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.

Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.

Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков. 

Сроки исполнения гарантийных обязательств

При выявлении дефектов, закреплённых подачей претензии с согласия девелопера устранить недостатки, на решение проблемы предоставляется «разумный срок». Такое понятие применяет суд при тяжбе между сторонами, так как в законодательстве четко оговоренного периода не существует.

Решение принимается в зависти от сложности дефекта в индивидуальном порядке. Для определения точного периода ремонта, экспертные специалисты проводят анализ аналогичных работ по представляемым на рынке услугам, и выводят среднее значение. Обычно период устранения составляет 7 — 30 дней, но может быть продлён. 

Этот регламент закрепляется договором и должен быть соблюдён. Потребитель правомочен требовать возмещения убытков (с пени) за нарушение оговоренных сроков выполнения работ.

  • Возможно вам будет интересно:
  • — Что делать при банкротстве застройщика?
  • — Как обязать застройщика устранить недостатки по договору долевого участия?
  • — Как взыскать деньги за уменьшившуюся площадь квартиры по дду?
  • Записаться на консультацию к строительному юристу

Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам

Въехав в квартиру в новостройке, хозяева часто обнаруживают скрытые дефекты, которые могут усложнить жизнь: заледенение окон и образования плесени, протечки, неправильная работа инженерных коммуникаций…

Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

Застройщик несет гарантийные обязательства перед жильцами и обязан устранить эти проблемы. Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, что входит в гарантию, а также как дольщику реализовать свое право на исполнение обязательств со стороны строительной компании.

Начинать с акта

Передать дольщику квартиру надлежащего качества входит в обязанности девелопера. После передачи жилья обе стороны подписывают акт приемки-передачи.

Директор департамента жилой недвижимости GORN Development Михаил Бузулуцкий рекомендует дольщику убедиться в том, что квартира и всё её оборудование соответствует требованиям, заявленным в проектной документации, нормам и регламенту, а лишь затем подписывать документ.

Директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская отмечает, что вместе с квартирой застройщик должен предоставить дольщику инструкцию по безопасной и правильной эксплуатации жилья со сроками службы и списком объектов, которые передает вместе с ним. В документе должно быть определено, какие дефекты и поломки оборудования подпадают под гарантию, говорит эксперт.

Застройщик должен выдать инструкцию по эксплуатации как самого жилья, так и всего оборудования, которое в нем находится – например, окон и радиаторов.

Как заявил на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли», как правило, к подготовке таких документов застройщики подходят формально – делают их в последний момент, а зачастую просто распечатывают стандартные, которые нашли в интернете. Однако именно по инструкции по эксплуатации определяются гарантийные обязательства девелопера: если квартира или оборудование эксплуатировалось не в соответствии с документом, жильцу откажут в гарантийном ремонте. Таким образом, несмотря на формальность таких инструкций, необходимо их тщательно изучить.

Разный срок

Согласно ФЗ-214, гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Это распространяется на несущие конструкции, целостность стен, фасада, стеклопакеты, кровлю и прочее.

Что касается инженерного и технологического оборудования, срок гарантии составляет три года. К ним относятся системы отопления, вентиляции, электро-, водо- и газоснабжения, лифты, мусоропроводы и прочее.

По желанию застройщики могут увеличить этот срок, но обычно они этого не делают.

Михаил Бузулуцкий сетует, что даже IKEA дает большую гарантию на приобретенный диван, чем застройщики – на строящееся из бетона и камня жилье. Многие эксперты уверены, что гарантийный срок на квартиры должен быть на порядок больше.

Важно отметить, что отсчет гарантийного срока начинается не со дня ввода дома в эксплуатацию, а с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Таким образом, срок гарантии для разных жителей одного и того же дома будет истекать в разное время, если даты подписания актов не совпадают.

Что входит в гарантийные обязательства

В январе этого года на рассмотрение Госдумы подали проект изменений в ФЗ-214, дополняющий список объектов, на которые распространяется гарантия, элементами благоустройства и внутренней отделки. Правда, в документе не уточнялось, что конкретно подразумевали новые пункты, к тому же, застройщики утверждали, что перечисленные объекты подпадали под гарантийное обслуживание и прежде.

Михаил Бузулуцкий отмечает, что под гарантию подпадают все элементы и конструкции новостройки и купленной в ней квартиры, даже если это не отражено в договоре.

Читайте также:  Какие налоги платятся при вступлении в наследство?

По словам директора департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлии Симановской, гарантийные обязательства девелопера распространяются на дефекты, которые связаны с качеством переданного дольщику жилья.

К примеру, трещины стен, протекающая кровля, образование плесени, заледенение окон, поломки инженерного оборудования и прочее.

В законодательстве указаны случаи, не подпадающие под гарантийный ремонт. Это несоблюдение правил эксплуатации со стороны жильцов, естественный износ, неправильная установка и использование бытовых приборов и сантехники. Также гарантия не распространяется на вышедшие из строя элементы конструкции и оборудование, если дольщик принял их по акту без претензий.

Однако этот пункт касается только видимых изначально дефектов. То есть если при подписании акта дольщика устроили стеклопакеты, но потом выяснилось, что окна промерзают, он может требовать от застройщика гарантийный ремонт.

Также под гарантию не подпадают аварийные ситуации с инженерным оборудованием (водопровод, канализация, отопление и другие), которые возникли по вине жильцов.

Как добиться правды

Михаил Бузулуцкий говорит, что основной объем претензионной работы и рекламаций приходится на первый год после сдачи дома в эксплуатацию.

В основном дольщики обнаруживают дефекты во внутренней части жилья, но активные и юридически грамотные жильцы жалуются не только на качество приобретенной квартиры, но и в случае ненадлежащего состояния придомовой территории или мест общего пользования.

По словам юриста девелоперской группы «Сити-XXI век» Василия Шарапова, выявив в квартире скрытые дефекты до истечения гарантийного срока, дольщик вправе направить застройщику претензию либо требовать устранения недостатков в судебном порядке. Обращаться в суд следует, если после получения претензии застройщик не устранит дефекты добровольно и за свой счет. Также у жильцов есть право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.

Девелоперы могут ссылаться на то, что дефекты возникли по вине управляющей компании (УК), которая не выполняла требования к эксплуатации. Поэтому специалисты советуют сначала подать заявку в УК, чтобы та собрала комиссию, обследовала жилье и провела экспертизу.

Как говорит Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», обычно в состав комиссии входят представители УК, генерального подрядчика и технического заказчика. Если комиссия придет к заключению, что дефект подпадает под гарантийный случай, застройщик будет обязан его устранить.

Эксперт рекомендует составить претензию к застройщику в двух экземплярах: один вручить под роспись представителей компании (либо отправить заказным письмом с описью вложения), а второй держать у себя.

По словам Натальи Шаталиной, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», как правило, застройщики устраняют недостатки достаточно быстро. Однако эксперт помнит и случаи судебных тяжб с привлечением экспертной комиссии. Как говорит Мария Кошеверская, гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля, в большинстве случаев сторонам удается договориться в досудебном порядке.

Так или иначе, претензии необходимо оформлять в письменной форме, так как устные переговоры оказываются неэффективными. Приведем реальный пример. Покупательница квартиры в петербургском ЖК «Шлиссельбург» после заселения обнаружила существенные дефекты: продувание стеклопакетов и промерзание углов.

Женщина обратилась в товарищество собственников жилья и к застройщику, квартиру даже осмотрел главный инженер и прораб. Но реальных действий никто не предпринимал.

Затем жительница отправила письменную претензию, и в течение 10 дней застройщик устранил недостатки – провел изоляцию углов и во время летнего сезона заменил стеклопакеты.

Как правило, самостоятельные действия оказываются более эффективными. Часто жильцы новостроек общаются на форумах, обнаруживают общие недостатки и составляют коллективные претензии. К примеру, в 2013 году так поступили жильцы микрорайона Катюшки в Лобне. Один из них на форуме начал опрашивать соседей о найденных дефектах.

Оказалось, что у многих промерзают окна, появляются щели в балконных дверях, мокнут и протекают углы. Жильцы пытались самостоятельно устранить эти недостатки, а также обращались в УК. Но удалось добиться лишь приезда мастера, который сверлил в углах отверстия и заполнял их пеной, добавляя, что это вполне нормально и «у других тоже так».

Эффективность такого ремонта длилась максимум до наступления следующих холодов.

В итоге жители создали инициативную группу, чтобы вести переговоры с застройщиком и УК. Им посоветовали направить претензию в УК, чтобы та в свою очередь разобралась со строительной компанией. Жильцы обращались индивидуально, по испробованной стандартной схеме. В итоге многим починили окна, а некоторым даже заменили стеклопакеты, кроме того, альпинисты сделали изоляцию стен снаружи.

В большинстве случаев судебные споры решаются в пользу жильцов, поэтому застройщикам невыгодно доводить дело до суда. По этой причине официальные претензии оказываются эффективными. Однако часто застройщик создается под реализацию конкретного проекта.

Как говорит Мария Кошеверская, таким способом стремятся избежать гарантийных обязательств. После ввода дома в эксплуатацию такая компания может прекратить свою деятельность.

Последние поправки в ФЗ-214 призваны бороться с этим, прежде всего, за счет увеличения минимальной суммы уставного капитала, который на сегодняшний день составляет 2,5 миллиона рублей (для строительства объектов площадью не более 1,5 тысячи кв.м.).

Максимальный размер уставного капитала равен 1,5 миллиарда рублей, если площадь проекта превышает 500 тысяч «квадратов». Когда речь идет о таких суммах, создавать фирмы-однодневки становится невыгодно.

Дом на гарантии, а отвечает управляющая компания?

  • жильцы смогут оценить перспективы жалоб в жилищные инспекции;
  • управляющие организации поймут, возможно ли предотвратить претензии органов жилищного надзора. Правда, от прочтения может взгрустнуться.

Управляющая организация оспаривала предписание ГЖИ Оренбургской области. Нарушение – щель между металлической облицовкой и стеной над квартирой.

Возражения организации сводились к тому, что нарушение допущено застройщиком, выявлено в период гарантийного срока, сама компания приняла меры для устранения нарушения.

После проверки жилищной инспекции она заказывала строительную экспертизу, которая показала, что конструкция швов не обеспечивает нормальную изоляцию, и это касается всего здания. Застройщику была направлена претензия.

Ещё управляющая организация обратилась в суд с иском к застройщику.

Судебные инстанции признали предписание законным:«Суд не ставит под сомнение наличие недоделок при сдаче дома в эксплуатацию, однако полагает, что вне зависимости от исполнения или неисполнения застройщиком своих обязательств в части качества работ, до принятия решения о проведении капремонта и фактического устранения строительных недостатков отсутствуют правовые основания для освобождения заявителя от возложенных на него законом и договором и добровольно принятых им обязанностей по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, в том числе путём проведения текущего ремонта, и обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2018 по делу № А17 – 2645/2018

Здесь организация судилась с инспекцией Ивановской области и традиционно указывала на то, что недостатки – сырой подвал, частичное отсутствие теплоизоляции на трубопроводах – возникли не по её вине, не из-за её действий и даже до того, как она приступила к управлению домом.

Суды отметили, что если недостатки возникли в результате действий застройщика или предыдущей управляющей организации, то разбираться с ними – право и обязанность текущей УО.

«Действующим законодательством обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества находящегося в управлении дома независимо от срока управления возложена именно на управляющую компанию», — добавил суд округа.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А17 – 8211/2015  

Более раннее дело из той же Ивановской области. Управляющую организацию обязали обеспечить работу вентиляционного канала в одной из квартир, отремонтировать слуховые окна, устранить трещину в асфальте у подъезда.

Управляющая организация говорила, что это должна делать не она, а застройщик – жилищно-строительный кооператив. Кроме того, собственники не поручали ей устранять дефекты, выявленные при эксплуатации дома, находящегося на гарантийном обслуживании, и не оплачивали работы.

Однако суд посчитал, что работы относятся к текущему ремонту: «Вопреки аргументам заявителя спорные работы должны быть выполнены им независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома… Предписание позволяет заявителю устранить нарушения, как своими силами, так и посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика».

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.09.2020 по делу № А17 – 2055/2020

Более свежая из того же региона. Строительные недостатки привели к сырому подвалу, замачиванию грунта, образованию конденсата на строительных конструкциях. Управляющая организация получила предписание, после чего провела обследование.

Согласно акту экспертного обследования возникновение конденсата, замачивание грунтов в подвальных помещениях МКД «вызвано принятым недопустимым проектным решением в геологических условиях, не подтверждённых изысканиями, несоответствием качества общестроительных работ нормативным требованиям строительных норм и правил». С учётом гарантийного срока, высокой стоимости работ, управляющая организация решила устранить недостатки путём претензий и исков в отношении застройщика.

Проверяя исполнение первоначального предписания, жилищная инспекция не учла эту работу, выдала повторное предписание, где снова среди прочего указала на конденсат.

Однако в этот раз суд встал на сторону организации, указав, что своими действиями она частично исполнила первоначальное предписание, поэтому один из его пунктов (про выявление причин образование конденсата) был признан незаконным.

Второе требование инспекции – обеспечить предотвращение сырости и замачивание грунта подвального помещения МКД – оставлено в силе.

Читайте также:  Возврат налога при покупке квартиры 2018 и его размер

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А43 – 16515/2018

Оспаривалось предписание ГЖИ Нижегородской области, которое касалось плохой теплозащиты внешних стен. Управляющая организация настаивала на том, что предписание адресовано ненадлежащему лицу, поскольку нарушения должны быть устранены застройщиком.

Однако суд снова отклонил такие доводы:«Наличие гарантийного срока для устранения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством построенного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по содержанию общего имущества, в том числе по принятию мер для устранения нарушений своими силами или посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика в рамках его гарантийных обязательств».

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу № А43 – 21129/2015

Опять Нижегородская область, на этот раз были проблемы с герметизацией кровли.

Суд опять указал, что нахождение дома на гарантии застройщика не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общедомовое имущество, в том числе кровлю, в надлежащем состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания.

Ссылки управляющей организации на переписку с застройщиком и акт осмотра суд отклонил, так как шевелиться управляющая организация стала только после проверки жилищной инспекции.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А72 – 9017/2019

Дело из Ульяновской области, где от управляющей организации требовалось отремонтировать ступени входных групп.

Отрицая свою вину, компания ссылалась на гарантийный срок и на то, собственники не утвердили работы по ремонту ступеней, а также игнорировали собрания, инициированные управляющей организацией для утверждения размера платы за текущий ремонт или формирования резерва на непредвиденные работы. Кроме того, компания ещё до проверки направляла застройщику претензию.

Суды всё равно оставили предписание органа жилищного надзора в силе, так как на момент проверки ступеньки не отремонтированы.

Уже после требований жилищной инспекции организация обратилась с иском к застройщику о выполнении гарантийного ремонта, дело закончилось мировым соглашением. Подача этого заявления на законность предписания никак не повлияла.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А55 – 20414/2017

Оставлено в силе предписание ГЖИ Самарской области, которая при проверке новостройки обнаружила неисправности гидроизоляции фундаментов, системы наружного водоотведения.Управляющая организация безуспешно указывала, что неоднократно направляла застройщику претензии, вместе с ним они проводили обследование, составляли акт и график устранения недостатков, который застройщик не выполнил.

«Довод заявителя о том, что спорный дом находится на гарантийном обслуживании у застройщика и именно он обязан устранить выявленные нарушения, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку заявитель принял на себя обязательства по управлению домом и, соответственно, обязан обеспечить соблюдение требований законодательства по техническому содержанию общего имущества спорного жилого дома».

Последнюю цитату можно считать обобщённым мнением активных органов жилищного надзора и судов. Суды чаще всего отказывают управляющим организациям, которые пытаются оспорить предписания по строительным недостаткам. Выручить компанию может (но это не точно) только работа с застройщиком, причём эта работа должна быть реальной и заблаговременной, а не по факту проверок

Позиция Верховного Суда РФ была высказана после написания этого материала, по ней у нас отдельная статья: 

Верховный Суд РФ: УК должна содержать общее имущество даже с недостатками от застройщика

Хитрости гарантийного ремонта

Мало кто из покупателей квартир в многоэтажном доме задумывается, а сколько это сооружение будут служить верой и правдой, сколько придется вложить средств, чтобы оно не разрушилось раньше времени. Ведь ничто на Земле, как говорится, не вечно.

Радует, конечно, что многие постройки прошлых веков и советского времени, которые давно отслужили свое, продолжают оставаться в строю. Тем не менее, качество строительства не везде на твердую «пятерку». Такие «новации», как навесной фасад, мокрая штукатурка при несоблюдении технологии могут привести к проблемам в эксплуатации дома.

Но тут-то проблема, скажем так, на видном месте и ее обычно оперативно устраняют (а если еще и возможно обрушение чего-нибудь на головы прохожих, то почти в миг).

Права без обязанностей

214-ФЗ строго определяет, что застройщик несет гарантийные обязательства за свой продукт: не менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дается гарантия не менее трех лет.

В принципе этого срока достаточно, чтобы все недостатки сооружения проявили себя во всей красе.

При выявлении таких недостатков дольщик имеет право «предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд». Звучит вполне «гарантировано».

Однако на деле не всё так гладко. Очевидный строительный брак, особенно заметный на фасаде, застройщик (или ответственная организация) устранит быстро. А вот скрытые дефекты, особенно те, которые устранить дорого и накладно, не всегда ликвидируются оперативно.

Наиболее частые нарушения связаны с установкой оконных блоков, устройством вентиляционной тяги, отсутствием надлежащей гидроизоляции, у домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен. При выявлении такого брака необходимо обратиться в управляющую компанию (нередко она связана с застройщиком).

На практике крупные опытные застройщики решают все эти проблемы оперативно, без волокиты. В противном случае придется заказывать экспертизу и обращаться в суд. Суд в свою очередь может назначить еще одну экспертизу – процесс небыстрый и может затянуться на несколько лет.

Причем несмотря на многочисленную критику российских судов они часто принимают решение в пользу граждан, столкнувшихся со строительным браком. Правда, придется самостоятельно оплачивать услуги адвоката и экспертов.

Хорошо объединиться с другими жильцами, столкнувшимися с аналогичными проблемами – коллективный иск будет иметь в суде больший вес, да и расходы можно будет поделить. В случае победы за все заплатит проигравшая сторона.

Пример из решения суда:

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома в эксплуатацию в 2019 году

Квартира в новостройке должна соответствовать технической и проектной документации. На случай выявления несоответствий, на строительную компанию возложены гарантийные обязательства застройщика. В каких пределах они реализуются, что дает гарантия на дом и как долго действуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома в эксплуатацию?

Гарантийные обязательства застройщика: пределы действия

Статья 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» обязывает СК передавать дольщикам квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, технических и строительных нормативов, проектов.

На случай их возможного несоблюдения, предусмотрена гарантия на дом от застройщика по закону. Так, если стройкомпания допустит нарушение нормативов, что ухудшит качество квартиры или создаст иные недостатки, качественно ухудшающие эксплуатацию жилья, дольщик вправе потребовать:

  • бесплатного устранения выявленных недостатков в адекватный срок;
  • снижения цены квартиры по договору;
  • возмещения расходов на самостоятельный ремонт.

Важно! Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов исполняются в срок, оговоренный с дольщиками. Он не должен превышать 30-45 дней. Если они выявлены до приемки квартиры, до момента их исправления дольщик вправе не принимать объект и не подписывать передаточный акт, основываясь на п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.

Если выявленные нарушения со стороны застройщика являются существенными или девелоперская компания в оговоренный срок не исправила некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе аннулировать ДДУ и потребовать возврата внесенных сумм.

В качестве компенсации за использование средств взыскивается возмещение в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ от уплаченной застройщику суммы за каждый день использования средств — п. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Важно! Гарантия на новостройку от застройщика покрывает не только конструкцию дома, но и все его элементы, в том числе и системы инженерного оборудования и коммуникаций, даже если их монтаж осуществлялся привлеченной подрядной организацией.

Гарантия застройщика действует в силу закона, потому ее отмена договором невозможна. Если в ДДУ содержатся положения, освобождающие девелоперскую компанию от ответственности за несоответствия проданного по ДДУ жилья требованиям регламентов и проектов, такие положения признаются изначально недействительными, что указано в п. 4 ст. 7 ФЗ № 214.

Выявление несоответствий происходит на этапе осмотра объекта. Это позволяет дольщику требовать от представителя строительной организации составления акта о несоответствиях в двух экземплярах. В нем же согласовываются и сроки исправления некачественной работы.

Важно! Если застройщик отказывается составлять акт о несоответствии, дольщик вправе провести экспертизу выявленных дефектов при помощи эксперта-оценщика.

Читайте также:  Какой документ выдается после межевания земельного участка?

А после этого потребовать возмещения затрат на ремонт либо непосредственного устранения дефектов в претензионном или судебном порядке.

Гарантийный срок

Гарантийные обязательства действуют на протяжении ограниченного промежутка времени. Минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке определяется в размере 5 лет. Но указанный гарантийный срок на объект долевого строительства предусмотрен только для конструкции новостройки. Для систем инженерных коммуникаций минимальный срок обслуживания составит 3 года.

Конкретный гарантийный срок на дом от застройщика определяется условиями ДДУ и может быть увеличен, в том числе и на отдельные конструктивные элементы.

Важно! Гарантия на конструкцию крыши устанавливается в пределах 10-летнего срока. Начало его течения, если иное не определено договором, определяется датой подписания акта приемки объекта или иного документального оформления приемки-передачи жилья.

Что не покрывает гарантия на новостройку

Гарантия качества покрывает только те дефекты и недостатки, которые возникли по вине застройщика, при условии, что гарантийный срок на новостройку продолжает на момент их выявления действовать.

Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, гарантия застройщика на многоквартирный дом не покрывает неисправностей, возникших по причине:

  • нормального износа дома, элементов отделки, систем инженерных коммуникаций, иный конструктивных и прочих элементов новостройки;
  • нарушений нормативов и иных обязательных требований эксплуатации объекта;
  • некачественного ремонта дома или его частей и элементов, проведенного самими жильцами или управляющей компанией;
  • нарушения условий проживания, а также эксплуатации конструктивных частей новостройки;
  • не связанной с деятельностью строительной компании, в связи со стихийным бедствием или техногенной катастрофой.

Как заставить застройщика исполнить гарантийные обязательства

В случае выявления дефектов в течение 5-летнего гарантийного срока, согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, в первую очередь дольщику рекомендуется направить в строительную компанию письменное требование — претензию — об их устранении в срок.

Если ответа на претензию не последовало либо требования удовлетворяются частично, либо дольщику было отказано, он имеет право направить иск в суд с аналогичным требованием.

Помимо требования по устранению дефекта, если установленный дольщиком разумный срок для устранения указанного дефекта пропущен, гарантия на новостройку по закону дает право требовать взыскания с застройщика неустойки.

Она рассчитывается в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка либо от стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты не допускают проживания в квартире — п. 8 ст. 7 ФЗ № 214.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: застройщик или подрядчик?

К сожалению, недостатки в результатах строительных работ в сегодняшней российской действительности – дело вполне обычное. И новоселы прилагают немало усилий для их устранения. Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны (застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики) пытаются переложить друг на друга ответственность.

Застройщик отсылает жильцов к подрядчику, аргументируя это тем, что именно он осуществлял строительные работы, поэтому ему и нести ответственность за их недостатки.

Подрядчик, в свою очередь, отправляет недовольных обратно к застройщику, настолько же убедительно мотивируя свою позицию тем, что между ним (подрядчиком) и дольщиками никакого договора не заключено, а значит, по нормам гражданского права он не может нести ответственность перед конеч-ными потребителями (дольщиками).

Кто (подрядчик или застройщик) должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) предъявлять строителям претензии от имени жильцов дома? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Кто виноват? При строительстве дома договорные отношения между всеми участвующими сторонами обычно складываются следующим образом: дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда. Причем в качестве подрядчика может выступать как одна, так и несколько организаций (их количество ограничено лишь необходимостью и здравым смыслом застройщика).

На правоотношения, возникающие между дольщиками и застройщиком многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено после 01.04.2005, распространяет свое действие Закон № 214-ФЗ .

В частности, в нем содержатся основные правовые гарантии надлежащего строительства дома. Так, согласно ст.

7 этого закона застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В том случае, если дольщики обнаружат различного рода недоделки, возникшие из-за несоблюдения перечисленных выше требований по вине строителей и ухудшающие результат работ, закон предусматривает три варианта развития событий. Во-первых, дольщики вправе потребовать безвозмездного устранения неполадок в разумный срок, который определяется объективными обстоятельствами. Например, если в августе обнаружены неполадки отопительной системы дома, разумным сроком считается время до наступления холодов. Во-вторых, дольщики могут заключить договор подряда с другой организацией для ликвидации выявленных недостатков, а затем потребовать возмещения застройщиком расходов на устранение дефектов. При получении отказа от застройщика участники вправе обратиться в суд. Также возможен и третий вариант развития событий, когда по обоюдному согласию соразмерно уменьшается цена договора участия в долевом строительстве. Такой способ обычно применяется, если оплошности очевидны, застройщик признает свою вину, но по каким-либо причинам не хочет или не может самостоятельно устранить неполадки. В этом случае ему проще «раскошелиться» на соответствующую сумму, нежели предпринимать конкретные меры. Кроме того, существуют некоторые тонкости, касающиеся времени обнаружения недостатков в здании. Дольщики могут обратиться к застройщику с соответствующими требованиями как во время приема-передачи готового объекта долевого строительства, так и после. Другими словами, тот факт, что качество дома на момент ввода его в эксплуатацию было признано надлежащим, не должен влиять на возможность дольщиков в течение гарантийного срока обратиться к застройщику с претензиями по недостаткам, обнаруженным во время эксплуатации здания.  

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), устанавливаемый договором, не может быть менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта долевого строительства, определяется договором и не может составлять менее трех лет.

Течение этого срока начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Отношения между застройщиком и подрядчиком регулируются нормами гражданского права, которые устанавливают правила, похожие на рассмотренные выше. Так, в соответствии со ст.

754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Отметим, что подрядчик ответственен за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, неверности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком (привлеченными им третьими лицами), или ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком (привлеченными им третьими лицами) (п. 2 ст. 755 ГК РФ). При этом гарантийный срок, в течение которого заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, в соответствии со ст. 756, 724 ГК РФ обычно не превышает пяти лет с момента передачи результата работы заказчику при условии, что он вовремя заявил подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках.

В пункте 1 ст.

723 ГК РФ названы требования, которые заказчик вправе предъявить подрядчику, если работа выполнена им с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования. К таким требованиям, как и в предыдущей ситуации, относят:

— безвозмездное устранение недостатков в разумный срок; — возмещение расходов заказчика на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда;

— соразмерное уменьшение установленной в договоре цены за работу.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *