Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

  • Возможность нахождения объектов недвижимости в долевой собственности предусмотрена действующим гражданским законодательством.
  • Дольщики имеют право владения и пользования своим имуществом, а вот с распоряжением дела обстоят не так безоблачно.
  • Существует масса нюансов, которые не дают собственнику продать свою часть или, как минимум, не способствуют этому.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  1. Действующее законодательство запрещает заключать договоры по отчуждению долей в квартире в простой письменной форме.
  2. Объясняется это просто: такие договоры очень часто вызывают конфликты между сособственниками, ведут к нарушению прав тех или иных лиц.
  3. Поэтому государство решило, что данные сделки должны реализовываться только под контролем нотариуса, который:
  • проверяет дееспособность сторон;
  • оценивает полноту и достоверность представленных документов;
  • контролирует, чтобы права сторон и третьих лиц были соблюдены.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

  • Первый шаг – поиск покупателя.
  • Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.
  • Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.
  • Поэтому наиболее перспективный вариант – искать покупателя среди родственников, или даже – сособственников.

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. О желании продать долю.
  2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
  3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Действует еще одно важное правило: нельзя продавать недвижимость третьим лицам по цене, ниже той, что была указана в сообщении сособственникам.

Где оформить сделку?

  1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что дольщику следует обращаться к нотариусу.
  2. Об этом шла речь выше.
  3. Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.
  4. Никаких проблем на этом этапе не возникнет.
  5. Но когда стороны обратятся в Росреестр или в МФЦ, то там в регистрации перехода права собственности откажут.
  6. Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

  1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
  2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
  3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

  • о том, кто является собственниками долей;
  • об имеющихся ограничениях и обременениях.
  • Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.
  • Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.
  • Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

  1. Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.
  2. Это 1 месяц.
  3. Много времени может занять поиск покупателя.
  4. Сбор документов и оформление договора – несколько дней.
  5. Все зависит от загруженности нотариуса.
  6. Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

  • В разных регионах она может быть своей.
  • Стоимость услуг правового и технического характера, например, определяют нотариальные палаты регионов.
  • Многое зависит от стоимости доли.
  • В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.
  • Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

  1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
  2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
  3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
  4. Не представлены все необходимые документы.
  5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
  6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Стороны вправе самостоятельно решить вопрос о том, каким образом они будут произведены расчеты.

Варианты:

  1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
  2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
  3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Особенности и нюансы

О многих особенностях уже было сказано.

Перечислим нюансы.

  1. Сделку можно оформить только у нотариуса.
  2. Причем до этого следует там же подготовить сообщение собственникам о желании владельца доли квартиры продать её.
  3. Кстати, нотариус имеет возможность передать необходимые документы на регистрацию.

Другие особенности

  1. Собственники имеют преимущественное право покупки.
  2. Имущество, приобретенное в браке может отчуждаться только с согласия супруга, оформленного у нотариуса.
  3. При продаже доли в квартире отчуждается не какая-то конкретная её часть – одна комната, например. Продается доля в праве. То есть, покупатель получает право пользоваться всей квартирой.

Регистрация продажи доли

  • Можно, за определенную плату, заказать услугу по сдаче бумаг в компетентные органы у нотариуса.
  • Что это дает?
  • Переход права собственности будет зафиксирован быстрее.
  • Таким образом, оформление продажи доли в квартире – процесс довольно долгий и сложный.
  • Но в таких случаях закон обязывает стороны прибегать к помощи нотариуса.
  • Это делает процедуру несколько более простой и безопасной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Продажа доли в квартире другому собственнику или третьему лицу выполняется по разным правилам:

  • В первом случае отсутствуют ограничения на переоформление прав.
  • До покупки сторонним приобретателем нужно уведомить остальных дольщиков.

Представленный ниже порядок продажи поможет провести и заключить сделку без ошибок.

Можно ли продать свою долю в квартире

Владелец части жилплощади вправе распоряжаться личным имуществом по собственному усмотрению. Кроме продажи он может использовать, дарение, обмен или другую форму отчуждения собственности. Но надо учитывать имеющиеся ограничения:

  • обременения по судебному решению;
  • залог в банке;
  • получение согласия государственных органов опеки (ООП) при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка.

Главные отличия при сравнении с обычным ДКП:

  • часть квартиры в долевой собственности можно продать только после официального извещения других совладельцев;
  • обязательное оформление через нотариальную контору с оплатой госпошлины.

Закон о продаже доли

Перечисленные особенности определены нормативами Гражданского Кодекса РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности… остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки» (ГК РФ, статья 259, п.1).

Дополнительно установлены правила:

  • уведомляют за месяц до оформления ДКП;
  • сообщают о цене и других важных условиях;
  • досрочное проведение купли-продажи допустимо при письменном отказе от преимущественных прав выкупа;
  • уступка первоочередного права невозможна.
Читайте также:  Изолятор временного содержания (ИВС): сроки, передача, правила внутреннего распорядка

При нарушении действующих законодательных норм собственник другой доли может опротестовать передачу имущества в суде с последующим приобретением отчуждаемой части на заявленных в ДКП условиях. Для предъявления исковых требований установлен срок 3 месяца.

Продать (передать) долю в квартире можно без извещения всех владельцев:

  • одному из собственников;
  • в рамках открытых торгов;
  • по дарственной (в наследство).

Другие тематические законодательные акты:

  • обязанности оформления через нотариуса определены в ФЗ N 218 от 13.07.2015 (ст. 42);
  • размер госпошлины – НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5;
  • юридическая значимость доставленных уведомлений – ГК РФ, ст. 165.1, п.1.

Продажа выделенной доли

Если часть квартиры точно определена на плане в техническом паспорте, ценность недвижимости увеличивается. Как правило, речь идет об одной или нескольких комнатах. В этой ситуации:

  • упрощается обеспечение приватности;
  • исключаются споры с другими жильцами;
  • в ДКП можно указать точные границы жилплощади.

Выделить комнату из доли для продажи можно при соблюдении условий:

  • отдельный вход;
  • оснащенность инженерными коммуникациями (отопление, электроснабжение);
  • соответствие критериям жилого объекта (естественное освещение);
  • изолированность от других помещений.

Выделение не сопровождается распределением кухни, коридоров и других общих частей «в натуре». Подразумевается равноправное совместное пользование этими помещениями, если особый порядок не установлен отдельным соглашением.

Разделение совместной собственности выполняется пропорционально выделенной площади.

Продажа доли без выделения

Если точная площадь и конфигурация жилого имущества не указаны в базе данных ЕГРН, рыночная стоимость объекта недвижимости будет ниже. В этой ситуации отсутствуют перечисленные выше преимущества. Продать можно только ⅓ или иную часть квартиры, что не дает прав пользования определенной комнатой.

Покупку невыделенных долей совершают с целью:

  • инвестирование с целью последующей перепродажи;
  • поэтапный выкуп квартиры;
  • обеспечение законных оснований для постоянной прописки;
  • раздел имущества после развода супругов.

В каких случаях нельзя продать долю

Запрещено самостоятельно распоряжаться совместной жилплощадью. Если имущество нажито в браке, обязательно получают согласие супруга(и) на продажу. Исключение – особое соглашение по брачному контракту.

Нельзя продать недвижимость, оформленную в залог. Реализации препятствует ограничительная запись в «Росреестре». По договоренности с банком можно переписать долговые обязательства на покупателя. Он должен подтвердить собственные возможности своевременного погашения займа и процентов.

Специальное разрешение нужно получить в ООП, если ребенок возрастом до 18 лет:

  • собственник доли либо ее части;
  • прописан по этом адресу.

Придется доказать, что после продажи будут сохранены жилищные условия (имущественные права) несовершеннолетних детей. Недопустима выписка без предоставления регистрации по новому адресу. ООП в новом жилье проверит:

  • площадь;
  • санитарные условия;
  • техническое оснащение и общие параметры здания;
  • близость учебных и дошкольных учреждений, других объектов местной инфраструктуры.

Общефедеральные нормы по контролю не установлены, поэтому рекомендуется заблаговременно изучить правила регионального отделения ООП.

Если согласие остальных дольщиков не получено сразу, придется ждать месяц с момента передачи уведомлений. Ускорить отказ можно только по добровольному решению. Принуждение – повод для аннулирования купли-продажи.

Для решения споров обращаются в судебные органы. Надо понимать, что выиграть иск можно при наличии убедительных доказательств своей правоты. Отдельные нарушения норм законодательства выявляют на этапе приема искового заявления. Чтобы исключить ошибочные действия, иск составляют с помощью юриста.

Как воспрепятствовать продаже доли

Единственное законное право других собственников – преимущественная покупка. Даже без согласия других жильцов доля будет продана в соответствии с установленными правилами. Оспорить продажу можно в суде по причинам:

  • не получено извещение;
  • сообщены ложные сведения о цене продажи, других важных условиях;
  • оказано давление со стороны продавца (покупателя);
  • выявлена притворная (мошенническая) сделка.

Можно ли заставить продать долю

Самостоятельные принудительные действия незаконны. Однако при отсутствии добровольного согласия можно выполнить принудительную продажу по решению суда. Основания определяют с учетом ряда исходных условий:

  • незначительный размер части отторгаемой недвижимости;
  • невозможность выделения доли в натуре.

Иные причины обусловлены определенными действиями владельца:

  • имеет другое жилье (не заинтересован в пользовании этими помещениями);
  • длительное время (более 6 месяцев) не выполняет обязанности по коммунальным платежам;
  • наносит ущерб общему имуществу;
  • использует жилые помещения не по целевому назначению;
  • нарушает интересы (права) соседей.

Стоимость долей определяется решением суда. Для повышения объективности пользуются экспертной оценкой. В ходе разбирательств учитывают материальное состояние и семейное положение ответчика, другие обстоятельства.

Как продать часть квартиры если собственник один

Единоличный владелец самостоятельно принимает решения. Для продажи указывают реализуемую долю в ДКП. Оформление через нотариуса в данном случае не нужно. Пакет документов передают непосредственно в «Росреестр» для регистрации нового собственника.

Какую минимальную часть можно продать

Ограничения по размерам утверждены в региональных нормативах минимальной жилой площади. Для Москвы, например – от 10 м² и более на человека. По этой причине квартиру 98 м² не получится распределить между десятью собственниками.

Нужно ли согласие дольщиков при продаже

Оповещение выполняют по следующем алгоритму:

До 14 лет за несовершеннолетнего собственника юридически значимые документы заверяют:

  • родители (усыновители);
  • опекуны, попечители;
  • сотрудник ООП.

От 14 до 18 лет ребенок может поставить собственноручную подпись по разрешению перечисленных лиц.

За недееспособного человека ответ оформляет уполномоченное лицо (опекун, попечитель).

Чтобы исключить обоснованные претензии других собственников извещения передают:

  • лично с подписью, подтверждающей вручение;
  • телеграммой;
  • ценным письмом с описью вложения;
  • с помощью нотариуса по специальному поручению.

Каждый способ отличается преимуществами и недостатками. Телеграмму, например, можно отправить в удаленном режиме через сайт Почты РФ. За дополнительные услуги нотариуса придется заплатить. Нотариальный метод подразумевает документальное подтверждение выполненных действий специальным отчетом.

Недобросовестный работник почты способен вручить уведомление постороннему человеку. Это – главный минус почтовых отправлений.

Образец предложения о продаже

В документе кроме идентификационных данных отправителя (адресата) указывают:

  • описание отчуждаемого объекта недвижимости;
  • цену продажи;
  • дополнительные важные условия.

Скачать: Образец оповещения при продаже доли.doc

Если квартира приватизирована не полностью, сообщение о реализации передают в администрацию муниципалитета.

Образец согласия на продажу

Для ускорения собирают письменные отказы с нотариальным заверением. Госпошлина – 200 руб. От 300 до 1500 руб. – оплата технических и консультационных услуг.

Скачать: Образец отказа от первоочердного права выкупа.doc

Как оценивается доля при продаже

Стоимость для рекламного объявления определяют с учетом действительного состояния рынка в соответствующем секторе жилой недвижимости. Занижение с целью оптимизации базы налогообложения ограничено следующими факторами:

  • другие дольщики могут приобрести часть квартиры по заявленной цене;
  • в ФНС берут для расчета минимум 70% от кадастровой оценки (по базе данных ЕГРН).

Как правильно продать часть в квартире

Рекомендуется оформить выделение доли в натуре и заключить соглашение с другими собственниками, определяющее правила пользования общим имуществом. Далее действуют следующим образом:

  • самостоятельно или с помощью риелтора организуют рекламу, показ жилплощади;
  • заключают предварительный договор с покупателем, получают залог;
  • собирают отказы, высылают уведомления;
  • погашают имеющиеся задолженности;
  • устраняют обременения;
  • с подготовленным пакетом сопроводительной документации оформляют куплю-продажу в нотариальной конторе;
  • получают остаток оплаты с помощью подтверждения регистрации нового владельца в «Росреестре»;
  • подписывают акт приема-передачи.

Какие документы нужны

Стандартный перечень:

  • гражданские паспорта, свидетельства о рождении и другие удостоверения личности;
  • выписка с выделенной долей;
  • проект ДКП, отказы соседей;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и);
  • разрешение ООП;
  • сведения о прописанных жильцах из регистрационного подразделения МВД;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
  • справки из НД, ПНД.

ДКП части жилплощади

Кроме общих сведений в договоре приводят обязательства продавца по оповещению дольщиков.

Скачать: Пример ДКП доли в квартире.doc

Нотариальное заверение: процедура и стоимость

За оформление оплачивают госпошлину в размере 5% от указанной в ДКП цены (минимум – 300, максимум — 20 000 руб.). Отдельно рассчитываются за услуги:

  • подготовка нестандартных соглашений;
  • уведомление дольщиков;
  • юридическое сопровождение многоэтапных сложных сделок;
  • выездное обслуживание по адресу заказчика.
Читайте также:  Можно ли строить гараж на границе участка по закону?

Регистрация прав собственности

Нотариус бесплатно передает документы в «Росреестр». За государственную регистрацию в реестре оплачивают 1600 руб. Использование электронного документооборота сокращает срок новой записи с 3 дней (стандарт) до 24 часов.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2020

Долевая собственность в квартире может возникнуть на практике в связи с приватизацией жилья на всех зарегистрированных в квартире лиц, наследованием жилья несколькими наследниками либо при разделе совместно нажитой недвижимости после развода супругов.

Продажа доли в квартире относится к сложному виду сделки с недвижимостью. Сделать это бывает непросто, так как найдется немного желающих разделить жилье с посторонними людьми. Рассмотрим все нюансы подобной сделки исходя из норм российского законодательства.

Особенности

Особенность продажи в квартире заключается в том, что стандартную квартиру разделить физически никак невозможно. Подобный раздел можно осуществить только в домах, стоящих на земле в результате перепланировки с выделением отдельных жилых зон.

Доля в квартире понимает под собой долю в праве собственности. В юридической документации доля в совместной квартире записывается в виде дроби (например, ½, ¼ и т.д.).

Осязать эту долю в реальности фактически невозможно. Получается, что, покупая долю в квартире новый собственник получает право владеть квартирой и проживать в ней, не нарушая права других собственников. Для реализации этого права владельцам приходится договариваться о режиме пользования квартирой, выделении комнаты каждому для личных нужд и т.д.

В случае продажи доли преимущественное право ее выкупа имеют совладельцы. Это главный нюанс, который отличают эту сделку от других сделок с недвижимостью.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

При продаже доли необходимо предоставление тех же самых документов, что и при продаже целой квартиры, а именно:

  • оформленный нотариально отказ от совладельца на покупку. Если отказ отсутствует собственник доли обязан предоставить нотариусу доказательства того, что содольщик был надлежаще уведомлен и в установленный законом срок ответ от него не последовал;
  • свидетельство о государственной регистрации доли в квартире. В случае его отсутствия – выписка из ЕГРИП;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие основание выделения доли (свидетельство о наследовании, решение суда в случае развода и т.д.)
  • техпаспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт;
  • согласие супруга на продажу доли (если собственность совместная);
  • договор купли-продажи;
  • другие документы – по необходимости. Например, разрешение из опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка.

Если все требования закона соблюдены нотариус оформит сделку. Договор купли-продажи можно также составить непосредственно у нотариуса за отдельную плату.

Порядок продажи доли в квартире осуществляется поэтапно.

Шаг первый. Ч.1 ст. 250 Гражданского Кодекса закрепляет за совладельцами жилья преимущественное право выкупа доли в случае ее продажи. Ранее извещение можно было переслать только заказным письмом с уведомлением. С 01.01.

2017г. на основании вышедшего ст. 42 нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» продавцу доли достаточно разместить уведомление на официальном сайте органа, осуществляющего регистрацию права собственности в сети «Интернет».

Этот способ намного усложняет процедуру оспаривания совладельцем действий собственника доли и позволяет намного быстрее осуществит продажу.

Собственник доли обязан в уведомлении указать предполагаемую цену объекта и дать совладельцу месяц для принятия решения со дня получения уведомления или публикации информации на сайте. В случае игнорирования запроса или отказа владелец получает право продать долю любому желающему покупателю.

Шаг второй. После отказа совладельцев квартиры собственник доли может предпринять все возможные действия для ее продажи: объявления в специализированных издания, интернете и т.д.

Осуществить продажу другим лицам можно и до истечения, установленного законом месячного срока, если совладельцы предоставят отказ, заверенный нотариально.

После нахождения покупателя стороны готовят документы для совершения сделки и заключают договор купли-продажи.

В нем в обязательном порядке должны быть отражены следующие данные:

  • информация об участниках соглашения;
  • описание недвижимого имущества – кадастровый номер, доля в квартире в м2, адрес нахождения и цена;
  • указываются права третьих лиц.

Передаточный акт обычно оформляют как приложение к договору.

Шаг третий. Регистрация прав нового собственника.

Перерегистрацию доли можно оформить в Росреестре, предоставив туда:

  • заявление о регистрации установленного образца;
  • экземпляр договора купли-продажи;
  • документ, устанавливающий личность покупателя;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • дополнительные документы: доверенность на представителя, если сделкой занимается третье лицо, документы из органов опеки и попечительства и пр.

Шаг четвертый. Продавец на следующий год при подаче декларации должен в ней отразить факт продажи недвижимости и уплатить налог (НДФЛ) в размере 13%, если доля находилась у него в собственности менее 3 года и ее приобретение было совершено до 01.01. 2016г. и менее 5 лет, если сделка была осуществлена позже этой даты.

Важно:

  1. Продавцу законом предоставляется льгота, если стоимость доли менее 1 000 000 руб. уплачивать ничего не нужно. При стоимости доли более миллиона сумма налога уплачивается с остатка. Например, доля в квартире была продана за 1 500 000 руб., следовательно, налогооблагаемая база — 500 000 руб., а сумма налога — 65 000 руб. (13%).
  2. Покупатель в свою очередь может получить имущественный налоговый вычет в размере 13% с суммы до 2 000 000 руб. включительно.

После прохождения всех этапов сделка является завершенной.

Нюансы

В связи с изменением законодательства все сделки с продажей доли объекта недвижимости с 15.07.2016г. подлежат обязательному нотариальному заверению.

Существует разные способы, с помощью которых можно законно обойти преимущественное право покупки в тех случаях, когда по каким-либо причинам владелец доли не готов договариваться с другими собственниками долей.

3 основных способа, позволяющие обойти преимущественное право покупки:

 Договор дарения  Право запретить дарение доли у других собственников нет. Однако, если сделка фиктивная возникают риски неуплаты стоимости доли, так как законно взыскать денежные средства с покупателя не получится
 Договор купли-продажи по завышенной цене  Совладельцы долей будут вынужден отказаться от сделки в связи с предложением высокой цены. Договор купли-продажи составляется на эту сумму, а покупатель фактически платит значительно меньше. Риски этого способа заключаются в увеличении налогооблагаемой базы, если сделка подпадает под необходимость уплаты налога на доходы физических лиц
 Договор займа, где залогом выступает доля в квартире  В случае невыплаты договора займа займодавец обращает взыскание на долю в квартире и стороны приходят к соглашению об отступном, чтобы н прибегать к услугам судебной системы. Минусы этого варианта заключаются в необходимости регистрации ипотеки (стоимость пошлины 1000 руб.). Риск может заключаться в отмене по суду соглашения в случае иска от других собственников квартиры, располагающих информацией, что сделка являлась фиктивной

Продажа доли в ипотечной квартире третьим лицам – невозможна. Так как объект находится в залоге свою долю можно продать только созаемщику. В этом случае следует внимательно изучить положения договора, заключенного с банком и его возможное отношение к этой сделке.  

Если второй собственник является несовершеннолетним продажа своей доли возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Исключением является вариант, когда в результате сделки доля ребенка только возрастет.

В случае, если совладельцы всячески препятствуют продаже доли собственника, он для защиты своих интересов может обратиться в суд. В судебном заседании внимательно изучат позицию истца и ответчика и вынесут аргументированное решение.

Таким образом, исходя из изложенного можно заключить, что продажа доли в квартире имеет свою специфику и относится к одним из самых сложных сделок в сфере недвижимости. Именно поэтому, чтобы продажа осуществилась быстро надо знать все нюансы гражданского законодательства.

Про выселение из жилого помещения читайте здесь.

Процедура выселения из квартиры прописанного человека не собственника описывается на этой странице.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция в 2021 году

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Квартира может находиться в собственности двух и более человек в долевом или совместном владении. При этом каждая из долей может быть продана в любой момент, но с соблюдением особенностей сделки.

Читайте также:  Как засчитывается срок содержания в СИЗО: перерасчет, законопроект, исчисление

Инструкция продажи доли в квартире по шагам

Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.

Порядок продажи доли в квартире в 2021 году:

  1. Письменное извещение каждого из долевых собственников.

Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.

В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.

Способы направления уведомления:

  • лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
  • почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  • через нотариуса.

Важным является удостоверение факта вручения или невозможности это сделать с указанием причины. Иначе будет сложно доказать, что вы предприняли все меры по оповещению совладельцев имущества.

В уведомлении указывается также срок для принятия решения – 30 календарных дней и возможность продажи имущества иным покупателям в случае отказа или отсутствия ответа. При наличии письменных отказов от всех совладельцев доля может быть продана иному лицу до истечения указанного срока.

При отказе рекомендуется указать следующие моменты:

  • полные данные собственника, адреса и кадастрового номера квартиры;
  • реквизиты уведомления: дата получения, при отправке через нотариуса – его имя и регистрационный номер;
  • фразы отказа, смысл которой невозможно истолковать двояко, например, «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  • цены продаваемой доли;
  • даты и подписи совладельца.

Автоматически считается отказом от выкупа доли, если сособственник не ответил в течение 30 дней от даты получения уведомления.

В итоге доля может быть продана:

  • одному из долевых собственников, выразившему такое желание (при этом при наличии нескольких желающих право выбора покупателя принадлежит продавцу);
  • постороннему лицу при отсутствии согласия на покупку у других совладельцев либо их письменных отказов. В первом случае требуется дождаться истечения 30 дней от даты извещения.
  1. Обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Сделка купли-продажи доли в квартире обязательно заверяется нотариально. При этом вы вправе самостоятельно составить договор, затем обратиться только удостоверить его либо оформить непосредственно в нотариальной конторе.

Договор купли-продажи доли обязательно содержит:

  • реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные реквизиты и адрес регистрации покупателя и продавца);
  • описание доли в жилье с указанием ее характерных особенностей в соответствии с техническими документами (полный адрес местонахождения, размер площади, количество комнат и т.д.);
  • информация о документе, на основании которого у продавца возникло право на долю в квартире;
  • стоимость доли по соглашения сторон.

Рекомендуем ознакомиться с типовой формой и образцом договора купли-продажи доли в квартире, а так же узнаете, кто должен обязательно обращаться за услугами к нотариусу.

Передача имущества может осуществлять по передаточному акту или непосредственно договору, что должно упоминаться в тексте договора. При оформлении акта приема-передачи он указывается, как приложение к соглашению и подписывается обеими сторонами сделки.

Нотариус за свои услуги взимает плату в виде нотариального тарифа (государственной пошлины), а также по прейскуранту за оказание правовой и технической поддержки. В том числе:

  • осуществление юридической проверки документов по сделке;
  • составление договора купли-продажи;
  • направление заявления о регистрации перехода прав собственности на долю и сопровождающих документов в орган Росреестра.

Стороны вправе отказаться от последнего пункта и самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми бумагами. Это следующий шаг – завершающий.

  1. Регистрация перехода права собственности на долю в квартире.

Способы обращения следующие:

  • лично в Росреестр или МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости;
  • направлением по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (при этом подпись на заявлении и копия паспорта заявителя должны быть заверены нотариально);
  • через заявку на сайте Росреестра при наличии у заявителя квалифицированной электронной подписи, сертификат которой выдан ФГБУ ФКП Росреестра.

Для осуществления регистрации перехода прав собственности на долю в жилье потребуется предоставить:

  • оригиналы договора сделки, заверенного нотариусом (три экземпляра), а также подписанный сторонами передаточный акт;
  • подтверждающие документы о том, что продавец известил сособственников о намерении продать долю, либо письменные их отказы от покупки;
  • удостоверения личности покупателя и продавца;
  • нотариальная доверенность и паспорт доверенного, если сторону сделки представляет уполномоченное лицо.

Помимо указанных документов могут потребоваться иные. Например, доля принадлежала несовершеннолетнему гражданину, тогда нужно предоставить согласие от органов опеки и попечительства.

Услуга по государственной регистрации перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2 000 рублей.

В результате новому владельцу будет выдана выписка из ЕГРН с новыми данными о собственнике.

Куда отправить извещение о выкупе доли, если адрес другого собственника неизвестен?

В ситуации уклонения соседа от получения уведомления или его длительном отсутствии необходимо прибегнуть ко всем мерам по оповещению:

  1. Направить письмо по последнему месту жительства, известному вам, а также по адресу регистрации в квартире, доля в которой продается.
  2. Запросить местонахождение сособственника в МВД или на сайте Госуслуг, направить по нему заказное письмо с уведомлением;
  3. Обратиться к нотариусу, он сделает официальные запросы в ведомства для розыска и оповещения соседа о продаже доли.

Задача продавца – использовать все способы для доставки уведомления к совладельцу квартиры. Он может отказаться его получать на почте или у курьера. Это его право, важно, что ваши усилия были предприняты. А то, что он не ознакомился с документом, является не зависящей от вас причиной.

Чем настойчивее вы будете, тем больше вероятности, что сделка не сможет быть оспорена в суде.

Нюансы продажи доли в квартире

Важными моментами отчуждения доли в жилом помещении являются:

  • обязательная необходимость письменного уведомления каждого совладельца в долевом имуществе, поскольку они обладают преимущественным правом покупки;
  • даже при том, что кто-либо из сособственников против продажи, для сделки нет препятствий. Продавец обязан уведомить их и дать срок на раздумья. По истечении срока он вправе реализовать долю любому гражданину;
  • один из супругов вправе продать свою долю в совместной квартире, предварительно выделив доли в натуре. Приобретенное в период брака жилое помещение принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности без указания конкретной части доли каждого. Семейным кодексом разрешено осуществить продажу доли супругом, не дожидаясь развода. Предварительно потребуется выделить размер доли соглашением;
  • доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, может быть продана его законным представителем только при наличии согласия от органов опеки и попечительства;
  • продавец с полученного от продажи дохода обязан рассчитать и уплатить НДФЛ, если период владения имуществом составил менее пяти лет. Исключение составляют случаи, когда доля получена в результате наследования, по договору дарения от близких родственников или в ходе приватизации.

Как узнать, за сколько была продана доля?

Уточнить стоимость доли можно только у самого соседа или через суд. При наличии сомнений, что в уведомлении была указана цена выше, необходимо обратиться к оценщику для установления рыночной оценки доли в квартире. С этим расчетом идите в суд. Им будут запрошены документы по сделке и сделаны выводы о том, признать ли ее действительной.

Но помните, что вы не сможете ничего предпринять, если продавец и покупатель оформили договор на сумму которая в извещении.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *