Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Но если на первичном рынке проблемы связаны с застройщиком, то нюансов покупки вторичного жилья значительно больше.

Подробно разберем подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: что стоит учесть и как выявить обман.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделка купли-продажи затрагивает несколько сторон. Перед заключением договора рекомендуется внимательно проверять документы и реальное состояние объекта недвижимости.

Выделяют две категории рисков: юридические и документальные. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Юридические

Основная опасность связана с низкой юридической грамотностью населения. Выявить мошенничество без специальной юридической подготовки сложно, а обращаться за помощью к профессиональному юристу многим людям кажется неоправданным.

К юридическим рискам относят обстоятельства, которые нарушают установленный порядок проведения сделки, что автоматически лишает ее законности.

Так, неправильно оформленные документы могут привести к тому, что контракт будет аннулирован. При этом покупатель не получит ни жилье, ни денежную сумму, которую уже внес за квартиру.

Юридическая практика сталкивается с различными случаями мошенничества. Справедливо решить вопрос часто не удается даже в суде.

Скрытые собственники

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть риск, что до того, как они купили жилплощадь, там проживали другие лица, которые по стечению обстоятельств могут до сих пор быть прописаны в этой квартире. Это могут быть дальние родственники одного из собственников, в данный момент находящиеся в другой стране или отбывающие наказание в местах лишения свободы.

Такие лица имеют право на проживание в помещении и даже на приватизацию его части. Если собственник вдруг вернется, то может подать иск в суд о нарушении его прав на имущество.

Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.

Как избежать рисков подобного рода? Проверьте чистоту истории жилища. Обратитесь в компетентный орган и запросите расширенную архивную выписку. В ней будет собрана информация обо всех владельцах, прописанных лицах и т.д.

Несовершеннолетний собственник

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подпись ребенка требуется только при достижении им 14-летнего возраста. При этом она подтверждается подписью законного представителя.

Такая сделка сопряжена с особым порядком оформления. Чтобы получить право на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы продажа недвижимости не причинила ребенку вреда и учитывала его интересы.

Если на имя несовершеннолетнего не будет приобретено новое жилье или стоимость старого не будет компенсирована в денежном эквиваленте, то сделка будет считаться противоправной. В ходе выявления несоответствия закону, будет возбужден судебный процесс.

Недееспособный собственник

Неспособное лицо не имеет право осуществлять сделки купли-продажи. В случае выявления неправоспособности лица в момент заключения договора, он будет аннулирован.

Лицо считается недееспособным в случае алкогольного или наркотического опьянения, при наличии старческого слабоумия или других обострившихся психических расстройств.

При возникновении сомнений касательно адекватности продавца, следует запросить справку из психиатрического или наркологического диспансера. Чтобы обезопасить себя, следует нотариально заверить договор купли-продажи. Нотариус несет ответственность за правоспособность продавца.

Имущество, нажитое в браке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Когда не нужно переживать:

  1. Жилье было приобретено до момента официальной регистрации брака.
  2. Если союз не заключен официально. То есть пара не узаконила отношения.

Если брак официально заключен, то доверенность не нужна если:

  1. Жилплощадь перешла к одному из супругов по наследству.
  2. Собственность была получена в дар.

Если с момента расторжения союза прошло не более трех лет, то внимательно изучите условия развода. Может существовать запрет на манипуляции с недвижимостью. В течение трех лет, другой супруг имеет право подать иск о нарушении имущественных прав.

Продажа по поддельным документам или по доверенности

Мошенники часто подделывают доверенности для проведения сделок. Даже если она подлинная, это не гарантирует чистоту финансовой операции.

Мошенники используют пожилых людей и социально незащищенных членов общества для своих целей. От их лица оформляют доверенности и выставляют недвижимость на продажу.

При этом собственник может даже не знать о том, что его квартира продается. Такая доверенность может быть аннулирована собственником.

Жилплощадь, полученная в наследство

Если квартира была унаследована, то необходимо убедиться что:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Другие наследники, если таковые имеются, отказались от своей доли. Отказ оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом.
  2. Все действия, связаннее с разделом помещения, выполнены. Квартира в полной мере принадлежит продавцу.
  3. Прилагается документ о компенсации доли в денежном эквиваленте. Актуально, если другие наследники потребовали выплаты, а не отказались от своей части недвижимости в пользу продавца безвозмездно.

Перед покупкой, убедитесь что все вопросы между родственниками благополучно разрешены. В противном случае есть вероятность, что сделка будет оспорена.

Квартира в залоге

Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.

При этом следите за датой оформления справки — продавец мог оформить кредит под залог недвижимости после обращения в кадастровую службу. Чтобы исключить риск, перед совершением сделки, потребуйте новую справку.

Нарушение при использовании материнского капитала

Если жилье полностью или частично приобретено за счет денежных средств, выданных на ребенка, то несовершеннолетний имеет право на долю.

Если при продаже квартиры, интересы ребенка не учитываются, то по закону сделка может быть аннулирована.

Документальные

Риски связаны с неправильно или недобросовестно оформленными бумагами. Сюда относится проведение несанкционированных работ по перепланировке, увеличение квадратных метров, о котором не сообщили уполномоченным органам. Также это могут проблемы с домоуправляющей компанией.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье на вторичном рынке, нужно внимательно изучить следующие детали:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади и ее владельцем:
    • кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность;
    • когда была приобретена жилплощадь, кто был прежним владельцем;
    • есть ли в числе собственников несовершеннолетние;
    • проживает ли кто-либо из собственников за границей, служит ли в армии или отбывает срок;
    • готовы ли лица, прописанные в помещении, выписаться из него;
    • если квартира получена в наследство, то стоит выяснить на каком основании.
  2. Копируйте все документы, касающиеся сделки. В случае подмены, вы сможете предоставить оригинал в суде.
  3. Проверяйте чистоту сделки самостоятельно. Официальные организации этим заниматься не будут. Если нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  4. Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья. Особенно паспорта. Там не должно быть исправлений, черкотин и других помарок, благодаря которым можно признать документ недействительным. Проверьте наличие голограмм, перфорации. Оцените соответствие фотографии.
  5. Удостоверьтесь, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо. Для этого сравните паспортные данные собственника с данными из предварительного договора купли-продажи и документов на собственность.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Чтобы исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке, следует придерживаться следующих правил:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Не гонитесь за дешевизной. Квартира с явно заниженной стоимостью должна в первую очередь вызывать не восторг, а подозрение. Мошенники часто выставляют подобные объекты на продажу, с целью быстрого привлечения покупателей.
  2. Если вы чувствуете, что вам не хватает знаний в области заключения сделок с недвижимостью — обратитесь к специалисту. Юрист проверит все документы на квартиру, а также поднимет всю информацию о продавце, скрытых собственниках и т.д.
  3. Покупайте только приватизированное жилье. Обращайте внимание на порядок проведения процедуры. Иногда при приватизации не включают несовершеннолетних. Впоследствии они имеют право претендовать на часть имущества.
  4. Внимательно изучайте условия наследования, если жилплощадь была передана собственнику по наследству. После оформления сделки, неожиданно могут появиться другие наследники и подать иск о нарушение их прав на имущество. Не забывайте также о лицах, которые по закону имеют право на долю в наследстве: несовершеннолетние дети, инвалиды и др.
  5. Не спешите при оформлении сделки. Тщательно проверьте все, начиная от продавца и заканчивая историей самой квартиры. Невнимание к деталям может привести к тому, что вы не получите ни квартиру, ни внесенные за нее денежные средства.
Читайте также:  Сырая стена в квартире: что делать и куда обращаться?

Как избежать рисков

Правила покупки квартиры на вторичном рынке помогут вам избежать обмана. Чтобы не сомневаться в продавце и квартире, следует проверить следующие документы:

  • свидетельство на квартиру;
  • документ на право собственности;
  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт на объект недвижимости.

Если квартира была унаследована, то продавец обязан приложить свидетельство о праве вступления в наследство. Если объект получен в дар, то оформляется дарственная. Документы предоставляются в оригинале.

Техническая сторона вопроса

Внимательно изучите состояние объекта недвижимости, прежде чем подписывать договор о покупке:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Обратите внимание на общее состояние дома. Осмотрите подъезд. Изучите качество коммуникаций, стен. Нередки случаи, когда собственник пытается продать квартиру в доме, который находится в аварийном состоянии.
  2. Проверьте насколько чисто в подъезде. Это говорит о том, как часто объект убирают, а также о культуре его жителей. Оцените придомовую территорию, состояние мусоропровода, мусорных контейнеров.
  3. Проверьте помещение на наличие грибка, плесени. За косметическим ремонтом всего этого можно не заметить, но запах сырости подскажет, что существует определенная проблема.
  4. Оцените состояние проводки, труб водоснабжения и отопления. Если все это в неприглядном состоянии и нужна замена, можно потребовать скидку от продавца.
  5. Попытайтесь оценить, каково будет в квартире в то или иное время года и суток. Даже если окно выходит на южную сторону, но напротив растет высокое дерево, светло в квартире вряд ли когда-нибудь будет. Оцените температуру. Если в помещении прохладно в теплое время года, то есть риск, что зимой будет холодно. Риску подвержены угловые квартиры, где тепло теряется за счет того, что большая часть стен выходит на улицу. А также квартиры на первых этажах.
  6. Оцените планировку помещения. Часто собственники проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  7. Пообщайтесь с соседями. Оцените их статус. Однородная социальная среда — залог спокойного проживания в доме.

Как совершить сделку: пошаговая инструкция

Чтобы оформить сделку купли-продажи в 2021 году, нужно выполнить следующие действия:

    Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Проанализируйте рынок. Выявите среднюю стоимость для выбранного типа объектов. Проведите непосредственный осмотр помещений и выберите оптимальный вариант.
  2. Обговорите все нюансы с продавцом. Договоритесь о цене объекта, сроках заселения т.д.
  3. Проведите проверку собственника и документов на квартиру. Привлеките опытного эксперта для оценки достоверности информации.
  4. Заключите предварительный договор. Он может быть дополнен или изменен в процессе обработки запроса.
  5. Внесите аванс, если это необходимо. При этом заключите договор, подтверждающий это действие.
  6. Удостоверьтесь в отсутствии рисков и оформите основной договор. Он вступит в силу после подписания.

Подведем итоги

Покупка объекта недвижимости требует юридической грамотности и опыта заключения сделок. Если вы боитесь столкнуться с мошенниками — лучше поручите это дело юристу.

Злоумышленники разрабатывают новые схемы махинаций, выявить которые бывает непросто. Внимательно изучайте документы на квартиру. Оценивайте поведение собственника.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать — 6 советов покупки квартир на вторичке

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.

К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.

После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.

И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.

А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.

Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.

Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.

Читайте также:  Вычет по предыдущим годам декларации - что и где писать?

Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.

Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.

  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.

При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.

Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.

Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.

Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.

Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме » Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(12

Покупка вторички подводные камни

Квартиры и другая недвижимость продается и покупается. И это происходит всегда. Зависимость рынка от экономической ситуации в стране влияет только на количество проведенных сделок. Жилой фонд делится на две большие группы: первичная и вторичная недвижимость.

У первички до момента реализации еще не было собственника, он появляется только тогда, когда покупает квадратные метры. Вторичное жилье – это квартиры с юридической историей, хотя не обязательно долгой. Тем не менее, больше рисков при приобретении имеет именно вторичная квартира.

Чтобы обезопасить себя от них, провести сделку в соответствии с договором, экономя время, лучшим вариантом является обращение к риэлтору, который поможет покупателю, продавцу на всех ее этапах.

Конечно, самостоятельно продать квартиру можно, но при условии, что продавец обладает минимальным набором юридических знаний в составлении договора купли-продажи, внесения задатка или аванса, правил взаиморасчетов между сторонами.

И если эти знания у человека в наличии, встает другой вопрос: осведомлен ли он обо всех рисках, существующих на рынке недвижимости и с тем, как действуют мошенники? И ответ на этот вопрос будет отрицательным, так как только специалист по недвижимости, работая на одноименном рынке, знает, исходя из опыта «подводные камни» купли, продажи, аренды вторичной недвижимости.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости предлагает множество квартир с различной площадью, типом домов, планировкой. Если существует предложение, есть и спрос. Рассмотрим основные риски при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Условно риски делят на две категории:

  1. Юридические. Это так называемая проверка жилья на предмет его «юридической чистоты». Если сделка проведена не в соответствии с положениями закона, она может признаваться недействительной. Продавец теряет драгоценное время. Но хуже всего, он может потерять деньги. Следует быть внимательным при покупке. К правовым проблемам может присоединиться вопрос о надежности самого продавца, а также его добросовестности.
  2. Технические, документальные. Прежде всего, акцент необходимо сделать на проверке документов на квартиру. Изучив их, следует понимать, есть ли перепланировка в жилье, и если она в наличии, узаконена ли она. Конечно, этот риск не так страшен, как потеря денег вследствие незаконно проведенной купли-продажи, но он также влечет за собой потерю времени и денег, поскольку узаконивать преобразования в квартире будет новый собственник, а не продавец в случае подписания всех документов, проведения взаиморасчетов, регистрации перехода права собственности.

Юридические:

  1. Покупка жилья у лица, который не является его собственником. Обычно, это происходит по доверенности или по подложным документам. К доверенности опытные риэлторы относятся с осторожностью. Дело в том, что этот документ может быть выдан от лица человека, не понимающего значения своих действий. Это лицо может быть зависимо от алкоголя, наркотиков. Будучи собственником, он через этот документ передает полномочия по продаже. Но после завершения сделки, поняв, что его жилье ушло другому человеку, бывший собственник может оспорить сделку в суде. И радость покупателя от приобретения жилья меркнет, так как никакому не хочется остаться без покупки, а также ходить по судам и доказывать свою правоту.
  2. Нарушение порядка приватизации. Этот процесс является первичной сделкой на рынке недвижимости. Муниципальные квартиры продаются государством в собственность населению. Это делается бесплатно: каждый год приватизация откладывается еще на некоторое время, поскольку не все граждане приобрели таким образом свое жилье. Определенная группа населения специально его не приватизирует. Люди живут в муниципальной квартире по ряду причин, носящих, как правило, также юридический характер. Одним из самых грозных нарушений в приватизации выступает то, что дети, подростки, то есть лица до 18 лет, не включались в число собственников.
  3. Обременение жилья в виде зарегистрированных на его площади граждан. Не стоит верить обещаниям в то, что они выпишутся. На практике, такие обещания давались потенциальным покупателям, но потом люди просто отказывались от выписки. По факту, получилось, что человеку купил жилье, но с зарегистрированными лицами в нем.
  4. Сомнительная история квартира по ранее проведенным с ней сделкам. Особую настороженность вызывает жилье, которое неоднократно продавалось и покупалось.
  5. Наследственная квартира. Лучше не приобретать жилье, которое находится в собственности менее трех, а в настоящее время и 5 лет во владении наследника. Дело в том, что может сложиться ситуация, при которой появляются новые претенденты на жилье, не знающие о смерти наследодателя. И если они докажут, что не знали об этом по причине, признанной судом уважительной, придется делиться с ними долей в квартире. В суде они восстанавливают пропущенный срок принятия наследства и становятся полноправными претендентами на имущество. Кроме того, ситуация может быть усложнена с появлением граждан, имеющих право на обязательную долю в наследстве.
  6. Нарушение алгоритма покупки жилья при помощи материнского капитала. Финансовая помощь от государства, выраженная в этой льготе, направлена на то, чтобы семьи реализовали свои потребности. И более 90% сертификатов, по статистике ПФР, направлено на покупку жилья. Приобретенная квартира оформляется не только на маму или папу, но и на детей. Режим оформления – общая долевая собственность. Если квартира была приобретена в нарушении этой нормы, последствия могут быть негативными и для покупателя.
Читайте также:  Ответственность несовершеннолетних за кражу: статья, наказание, профилактика

Причина мошенничества с материнским капиталом связана с двумя аспектами. Государство должным образом не контролирует процесс перенаправления денег из сертификата. А граждане, получившие его, не имеют должный уровень правовой культуры.

  1. Квартира может находиться под обременением, но уже в качестве залога в банке. Например, по кредитным обязательствам продавца.
  2. Если среди собственников квартиры есть люди, которые отбывают наказание в тюрьме, либо служат в ВС РФ, они должны дать согласие на продажу квартиры. В ином случае, сделка не будет считаться законной.
  3. Если один из супругов не дал нотариального согласия второму на реализацию общего имущества.
  4. Если сособственник продал комнату постороннему человеку, проигнорировав преимущественное право ее покупки другими лицами.

В процессе покупки недвижимости следует обратить пристальное внимание на документы, которые предоставляет продавец. Во-первых, проверяется соответствие данных паспорта, остальных личных документов продавца той информации, которая содержится в выписке из ЕГРН.

Во-вторых, ли среди собственников квартиры присутствуют лица до 18 лет, стоит поинтересоваться, куда они выписываются, не остаются ли без квартиры, а также есть ли разрешение опеки на проведение сделки? По закону, при реализации недвижимости, условия проживания детей, подростков в возрасте до 18 лет не могут быть ухудшены.

И если даже сделка может быть совершена без такого разрешения, то законные представители несовершеннолетних вправе обратиться в суд. И суд по итогам разбора ситуации, примет сторону детей.

ВАЖНО: Если договор купли-продажи заключается с владельцем помещения, которому не исполнилось еще 14 лет, от его имени подписываются законные представители.

Технические риски:

Пришел потенциальный покупатель и увидел квартиру. На первый взгляд, она идеальная, по низкой цене. Но, прежде чем ее приобретать, необходимо обратиться особое внимание на технические условия жилья. Для этого нужно внимательно изучить документы на квартиру, ее особенности. В частности, обращаем внимание на следующее:

  • состояние самого дома, кровли;
  • состояние подъезда, подвалов;
  • работа мусоропровода;
  • наличие грибка на стенах;
  • состояние коммуникаций, электрики, батарей;
  • планировка квартиры (темная, светлая);
  • расположение комнат, вид из окон;
  • нуждается ли квартира в утеплении.

Обращаем пристальное внимание на то, была ли перепланировка. Под ней понимается не только снос, возведение ненесущих стеновых перекрытий, но и перенос плиты (газовой). Вот этот перенос необходимо узаконивать.

Было ли это сделано? Если не акцентировать на этом внимание, то впоследствии за незаконные переносы, возведения, сносы придется выплачивать покупателю штрафы, а также возвращать все на место.

Доказать, что преобразование жилья было осуществлено еще до покупки, будет сложно. Ведь продавец его осматривал, принял.

Немаловажным фактором считается месторасположение квартиры. Конечно, было бы неплохо изучить историю района, считается ли он криминальным, его инфраструктуру, транспортную доступность и т.д.

ВАЖНО: Если покупатель грамотно подойдет к приобретению недвижимости, риски, связанные с покупкой вторички, можно минимизировать.

Так как приобретение объекта недвижимости в ипотеку является распространенным явлением, расскажем, какие риски могут иметь место в этих видах сделок.

Существует специальный федеральный закон N 102. Он устанавливает основные особенности этой сделки, принципы ипотеки, порядок выдачи кредита. Проблемы у потенциального собственника и заемщика банка могут наступить, если Служба безопасности кредитного учреждения плохо проверила объект недвижимости на юридическую чистоту. Здесь могут возникнуть те же самые проблемы, указанные выше.

Ипотека имеет возможные риски:

  1. Выбор банка. Если жилье покупается на первичном рынке, то оформляется договор с тем застройщиком, который сотрудничает с определенным банком. Это, как правило.
  2. Первоначальный взнос по ипотеке. Не нужно отдавать все, что есть. Какая — то сумма должна быть в запасе у потенциального покупателя.
  3. Утрата задатка. Распространенная практика, когда при наличии договоренности между сторонами, урегулировании основных вопросов, покупатель вносит задаток. Его размер колеблется до 10% от стоимости жилья. Но случается и так, что банк еще не решил, выдавать ли ипотеку или нет. Поэтому покупатель рискует потерять задаток. Риск можно минимизировать. Например, заключить предварительный договор купли-продажи. В его текст внести условие о том, что отказ банка не является основанием к расторжению договорных отношений.
  4. Получение жилья в наследство. Стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет квартирой. Риск распространенный, описан выше.
  5. Приобретение квартиры в новостройке, а также на стадии «фундамента». Это рискованный способ, специалисты рекомендуют внимательно изучить документы застройщика. Было бы неплохо, если вместе с потенциальным покупателем, их изучил юрист. У застройщика должны быть все разрешения на проведение коммуникаций, а также строительство.
  6. Оформлять ипотеку лучше в той валюте, в какой заемщик получает деньги. Валютная ипотека может быть крайне невыгодной. Тем более, в нашей стране, с постоянно растущим курсом доллара.
  7. Страховка. Банки предлагают различные страховые программы. Например, личного страхования. Как вариант – от несчастного случая. Это делает ипотеку еще дороже, ведь заемщик платит и за полис. Но отказаться от страховки часто бывает невозможно: банки в этой ситуации просто не выдают кредит. В этом случае можно посоветовать заемщику найти банк, который предлагает наиболее выгодную, то есть недорогую страховку своему клиенту.

Это основные риски, связанные с ипотекой. В каждой конкретной программы существуют свои нюансы. Но самое главное в покупке недвижимости, не важно – каким образом, за наличные, либо в кредит: следует работать вместе с специалистом, который убережет вас от ненужных затрат и сэкономит личное время.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *